Comment se lancer dans l’investissement locatif ?

Acheter un appartement, un studio ou même une maison dans l’idée de les proposer ensuite à la location paraît être la solution parfaite pour assurer votre avenir et celui de vos proches. Mais l’investissement immobilier, comme tous les types de placements, ne doit pas se faire à la légère. Découvrez nos conseils en investissement locatif et apprenez à faire fructifier votre patrimoine.

Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?

L’immobilier locatif consiste à acheter un bien (local commercial, parking, bureaux, appartement, maison ou immeuble, etc.) afin de le mettre en location. Qu’il soit réalisé dans le but de se constituer un patrimoine, de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts  ou de percevoir des revenus supplémentaires, l’immobilier locatif attire incontestablement de nombreux investisseurs. Alors, comment débuter en investissement locatif ?

Se lancer dans l’investissement locatif

Les avantages de l’immobilier locatif

Se lancer dans l’investissement locatif apporte de nombreux avantages aux primo-investisseurs. En voici quelques-uns :

• Investir dans la pierre peut se faire à crédit, sans qu’il soit nécessaire d’y injecter un apport.
• Contrairement à la majorité des placements, se lancer dans l’investissement locatif reste un projet rassurant, tangible.
• En fonction du type de bien, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux comme le dispositif Pinel.
• Acheter un bien immobilier permet de se constituer un patrimoine, en partie financé par les locataires. L’investissement locatif reste également un actif judicieux lorsque l’on souhaite le transmettre à ses enfants.

Acheter un bien pour le louer garantit des revenus mensuels complémentaires une fois le crédit remboursé, et permet d’assurer un capital retraite.

Le rendement de l’immobilier locatif

Le rendement de l’immobilier locatif, ou rentabilité locative, est un bon indicateur de la réussite d’un investissement immobilier locatif. Il mesure le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi au départ. Aussi, de nombreux éléments comme le montant des impôts, des charges ou du loyer entrent dans le calcul du rapport locatif. Le rendement locatif brut est généralement exprimé en pourcentage et se détermine de la sorte :  ((Loyer mensuel x 12) / Montant du bien) x 100 En France, il existe des écarts importants suivant les villes ou les régions où vous choisissez de débuter votre investissement locatif. Le rendement locatif reste généralement plus intéressant dans les villes où la demande de logement surpasse l’offre ou dans les endroits où les prix de l’achat immobilier sont abordables.

Les précautions à prendre

Le risque zéro de l’investissement locatif n’existe pas. Ainsi, lorsque l’activité économique de la région est assez faible, certains biens (appartements, maisons ou locaux commerciaux) ne parviennent pas à trouver de locataires. Or, pour se lancer dans un investissement locatif rentable, il est impératif de parvenir à louer son bien afin de percevoir des revenus. De la même manière, il est essentiel que le loyer appliqué soit suffisant pour permettre à l’investisseur de rentabiliser son achat, tout en étant en mesure de pallier aux travaux nécessaires à l’entretien. Pour tout savoir sur les précautions à prendre lorsque l’on achète un bien pour le louer, venez rencontrer les professionnels de l’immobilier lors des salons Immotissimo !

Réussir son premier investissement locatif

Acheter un appartement pour le louer nécessite un minimum de préparation. Voici les conseils d’Immotissimo pour un investissement locatif réussi.

Louer vide ou meublé ?

Lorsque l’on s’interroge sur la manière de réussir son premier investissement locatif, il est important de déterminer si l’on souhaite louer son bien vide ou meublé. Voici les différences qui existent entre ces 2 modes de location.

La location vide

Dans le cadre d’une location vide, vous signez un bail de 3 ans minimum. Le dépôt de garantie, qui permet de couvrir les éventuels manquements du locataire (loyers impayés, réparations locatives, etc.) correspond à un mois de loyer hors charges. La durée du préavis est de 3 mois, mais peut se réduire à un mois en fonction de la localisation du logement. Lorsque vous possédez un appartement, une maison ou un local commercial que vous louez vides, vous devez impérativement déclarer les loyers que vous avez perçus. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu, mais les règles diffèrent en fonction des sommes. Lorsque le montant des revenus locatifs est inférieur à 15 000€, vous êtes automatiquement soumis au régime micro foncier et bénéficiez d’un abattement de 30%. Vous pouvez cependant opter pour le régime réel, afin de déduire vos charges (travaux, assurance, etc.) Si le montant de vos revenus locatifs dépasse 15000€, vous n’avez d’autre choix que de déclarer votre revenu net foncier.

La location meublée

Lors d’une location meublée, le bail dure minimum un an mais peut se limiter à 9 mois s’il s’agit d’une location étudiante, ou de 1 à 10 mois dans le cadre d’un bail mobilité. Le dépôt de garantie est de deux mois dans les deux premiers cas et reste parfaitement interdit lors d’une mobilité. Par ailleurs, et dans tous les cas, la durée de préavis du locataire est d’un mois. Attention, le logement doit comporter un certain nombre d’éléments pour être considéré comme meublé. Pour en savoir plus, consultez la liste des équipements obligatoires. En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), les revenus de la location de locaux meublés sont soumis à l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En fonction de vos revenus locatifs, vous avez deux options : le régime micro-BIC et le régime de bénéfice réel.

Dans quel type de logement investir? 

Il existe de nombreuses possibilités pour faire un premier investissement locatif :

Maison individuelle

Débuter un investissement locatif par l’achat d’une maison reste une solution fiable. En effet, bien que le budget nécessaire soit élevé, ce type de bien est généralement destiné à des familles qui s’installent pour longtemps.  

Appartement ou studio

Studio, T2, T3 ou T4 ? Un prix plus abordable et une demande locative très importante.  

Logement meublé

Un logement meublé permet de générer un loyer plus élevé qu’une location nue. De plus, s’il s’agit d’un bien situé à proximité d’écoles ou de complexes universitaires, vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires. Seul bémol : il risque d’être vacant durant la période estivale.  

Locaux professionnels

Les locaux commerciaux ou les bureaux ne sont pas nécessairement hors de prix, notamment dans les villes de taille moyenne. Là encore, aucune difficulté locative si le bien se situe dans un quartier vivant, attractif pour les commerces.  

Garage et place de parking

Investir dans la location d’un garage ou d’une place de parking permet d’éviter les charges ou les frais liés à l’entretien du bien. En choisissant un quartier où la demande de stationnement est forte, vous n’aurez aucune difficulté à trouver des locataires. Attention toutefois, les frais de notaire sont généralement plus élevés lors de ce type de transaction.  

Comment se lancer dans l’investissement locatif ?

Ce qu’il faut savoir lorsqu'on se lance dans l’immobilier locatif, c’est que le choix de l’adresse du bien est fondamental. Même si vous n’envisagez pas de l’occuper un jour, mettez-vous à la place d’un futur locataire au moment de déterminer la ville et l’emplacement de votre achat immobilier. De la même manière, gardez en tête une potentielle revente. Opter pour une ville attractive et  dynamique lors d’un premier achat immobilier garantit des transactions plus rapides et la possibilité de faire une belle plus-value. Pour cela, le meilleur conseil lorsque l’on achète un appartement pour le louer reste de visiter le quartier, et de se renseigner sur les projets d’urbanisme du secteur.