Défiscalisation immobilière: quels sont les dispositifs existants ?

Pour inciter à investir dans l’immobilier, le gouvernement français a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation. Acheter un appartement ou une maison permet de bénéficier de réductions d’impôts. Qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf ou dans l’ancien, il existe plusieurs lois de défiscalisation en immobilier. Immotissimo vous propose un tour d’horizon des avantages et des possibilités pour réduire vos impôts et savoir comment investir pour défiscaliser.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans le neuf

Loi Pinel

Depuis 2014, le dispositif Pinel ouvrant le droit à des avantages fiscaux a pris le relais de la loi Duflot. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu suite à l’achat d’un logement neuf ou réhabilité pour atteindre les performances du neuf.   Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet de réaliser des économies lorsque l’on investit dans des périmètres où il y a un réel déséquilibre entre l’offre et la demande immobilière locative. Pour cela, le bien doit impérativement se situer dans les zones A, Abis, ou B1 et se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif.   Par ailleurs, le montant de la défiscalisation est croissant et calculé sur le prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000€ et 5500 m² par personne et par an.   Enfin, le propriétaire s’engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être allongée jusqu’à 12 ans. Le taux de réduction appliqué varie, quant à lui, selon la durée de l’engagement : 12% pour 6 ans et 18% pour 9 ans et l’on peut bénéficier d’une déduction complémentaire en cas de prorogation de l’engagement. 

Loi Pinel Outre-Mer

Qu’il s’agisse de la loi Pinel ou de la loi Pinel Outre-Mer, le principe reste le même : une niche fiscale qui permet d’obtenir une réduction d’impôt grâce à un placement immobilier. À ceci près que la loi Pinel Outre-Mer dispose d’un plafond de défiscalisation plus élevé : 18 000€ par an, contre 10 000€ en France métropolitaine.  De la même manière, grâce à votre bien immobilier neuf, vous pourrez prétendre à une défiscalisation de 23% pour une location de 6 ans, 23% pour 9 ans et 32% pour 12 ans. Ce dispositif de défiscalisation, qui encourage l’achat immobilier dans les territoires ultra-marins pour dynamiser l’économie locale, semble donc plus avantageux qu’en métropole. Pourtant, le montant pris en compte dans le calcul est semblable aux deux lois Pinel et reste plafonné à 300 000€ par personne et par an. Enfin, sachez que ces deux dispositifs vont disparaître à l’horizon 2024 au profit de la loi Pinel +.

Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est une loi de défiscalisation immobilière qui permet une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’immeubles destinés à la location meublée. En revanche, cet investissement ne peut pas se faire à titre professionnel, mais doit s’inscrire dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).   Élément essentiel, le logement doit être compris dans des résidences de services comme les établissements sociaux ou médico-sociaux, les établissements de santé, les établissements pour personnes âgées ou les résidences étudiantes. Pour profiter de la réduction d’impôt de 11%, le contribuable s’engage à louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans laquelle il se trouve. Toutefois, même s’il s’applique à l’acquisition de plusieurs logements, l’avantage fiscal ne peut pas dépasser la somme de 300 000€ au titre d’une même année. Et, contrairement à la loi Pinel, ce dispositif de défiscalisation immobilière n’est soumis à aucun zonage géographique ou plafond de loyer.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien

Loi Denormandie

Le dispositif Denormandie s’inspire fortement du fonctionnement de la loi Pinel mais s’applique, quant à lui, à l’immobilier ancien avec travaux. C’est un dispositif de défiscalisation dans l’ancien.   Il concerne certaines communes retenues pour le plan « Action cœur de ville », qui ne peuvent prétendre à la loi Pinel de défiscalisation immobilière. Ainsi, la loi Denormandie vient conforter les villes moyennes dans leur rôle de développement du territoire et permet d’améliorer les conditions de vie des habitants de ces secteurs.   Dans ce cadre, le montant de la réduction d’impôts est identique à la loi Pinel (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et éventuellement 21% sur 12 ans) et tient compte du prix total, c'est-à-dire le prix d’achat auquel s’ajoutent les frais de notaire et le coût des travaux.   Enfin, il est important de noter que le dispositif Denormandie est soumis au plafonnement des avantages fiscaux à 10 000€.

Loi Malraux

Il existe une autre loi de défiscalisation dans l’immobilier ancien : c’est la loi Malraux. En effet, en investissant dans un bâtiment ancien, on peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 22% à 30% du montant des travaux de restauration, dans la limite de 100 000€ par an sur 4 ans. Ces travaux sont encadrés par des Architectes des Bâtiments de France. À noter que le bien doit impérativement se situer dans une zone faisant partie du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du territoire français (PSMV), du Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dans un quartier ancien dégradé, pour bénéficier d’une part déductible.  Et, bien qu’il n’y ait pas de plafonnement des loyers lorsque l’on choisit ce dispositif de défiscalisation immobilière, il faut tout de même s’engager à louer le bien rénové pendant au moins 9 ans.

Loi Monuments Historiques

Enfin, en investissant dans un bâtiment à rénover classé à l’inventaire des Monuments Historiques, il est possible de déduire de vos revenus 50% de vos charges foncières. Pour pouvoir en défiscaliser le montant, les travaux de restauration sont soumis à une autorisation spéciale, contrôlés par les Architectes des Bâtiments de France, et vous devez conserver ce bien durant 15 ans minimum.

Les statuts LMNP et LMP

Les locations en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP) sont des dispositifs qui permettent de profiter d’un avantage fiscal pour un achat immobilier.  Le statut est attribué en fonction du montant des revenus locatifs perçus :  

• En dessous de 23 000 €, l’investisseur dépend du statut de LMNP.
• Au dessus de 23 000€, il appartient au statut de LMP.

Ces régimes offrent la possibilité de déclarer fiscalement les revenus locatifs de deux manières :

1. En micro-BIC, il y a un abattement forfaitaire de 50% des recettes si elles n’excèdent pas 70 000€, contre 30% lors d’une location nue.
2. En optant pour le régime réel, il est possible de déduire l’ensemble des charges auxquelles peuvent s’ajouter les amortissements.

Vous vous demandez quelle défiscalisation choisir ? Sachez que contrairement à d’autres  lois sur la défiscalisation, ces statuts ne dépendent d’aucune condition géographique, ou de durée de rétention du logement. De la même manière, vous êtes libres de fixer le montant du loyer, ou de louer plusieurs biens sous ces régimes.