Financer un investissement locatif avec un prêt immobilier

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, la souscription à un prêt immobilier figure parmi les solutions les plus accessibles et rentables. Voici comment et pourquoi financer un investissement locatif avec un prêt immobilier. 

Pourquoi privilégier le prêt immobilier en investissement locatif ?

Pour investir à moindre risques et bénéficier d’avantages fiscaux plus intéressants, le prêt immobilier pour l’investissement locatif se présente comme l’une des solutions les plus porteuses. 

Cette possibilité offre en effet plusieurs avantages : 

• vous pouvez investir dans un bien immobilier que vous n’auriez pas forcément eu les moyens d’acheter comptant ;
• vous conservez un pouvoir d’achat plus important car les mensualités de votre prêt sont financées en partie par le reversement des loyers obtenus via la location ; 
• vous êtes forcément bénéficiaire à long terme car le taux d’emprunt de votre prêt est souvent inférieur au taux de rendement locatif brut de votre bien ;
• vos intérêts d’emprunt sont déductibles de votre déclaration des loyers perçus ce qui permet une réduction de vos impôts ;
• et enfin, la souscription d’une assurance décès-invalidité (aussi appelée assurance de prêt ou assurance emprunteur) souvent exigée permet de protéger votre famille en cas d’accident de la vie. Les primes versées sont également déductibles de votre déclaration des loyers perçus. 

Plus qu’une solution viable pour pouvoir investir dans l’immobilier, c’est aussi une très bonne manière d’optimiser votre fiscalité et de percevoir des bénéfices avec un moindre risque. 

Les différents crédits immobiliers

Pour financer votre investissement avec un prêt, vous aurez le choix entre le crédit amortissable et le crédit in-fine. Ces deux types de crédits représentent des avantages différents en fonction de votre situation.

Les avantages du crédit amortissable 

Le crédit amortissable est un crédit dans lequel vous remboursez à la fois le capital apporté par votre prêt et les intérêts liés au prêt. Votre mensualité comprend une part de votre capital, une part d’intérêts et une part d’assurance. 

Ce type de crédit est plus intéressant si votre patrimoine immobilier représente une part d’imposition faible ou moyenne ou lorsqu’il s’agit d’un premier investissement immobilier. 

La part d’intérêts est plus importante en début de prêt, ce qui permet une meilleure optimisation fiscale au début. Cependant, cet avantage s’estompe après quelques années, lorsque la part de capital devient plus importante que celle des intérêts dans votre mensualité. 

Les avantages du crédit in-fine

Le crédit in fine vous permet de rembourser uniquement les intérêts et les primes d’assurance chaque mois et le capital en une fois, à une date fixée à la fin de votre prêt. 

Malgré des intérêts d’emprunt plus élevés, ce type de crédit est particulièrement intéressant si vous avez un patrimoine locatif important car il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts d’autant plus avantageuse tout au long de votre emprunt ainsi que d’une mensualité beaucoup plus faible. 

Bon à savoir : le crédit in-fine est souvent associé à un autre placement tel que l’assurance-vie qui sera revendu afin de rembourser le capital en fin de prêt. Il peut cependant représenter un risque plus important.  

Quelles différences avec un prêt pour une résidence principale ?

L’immobilier locatif est le seul investissement dont vous pouvez assurer le financement au moyen d’un prêt immobilier. 

L’un des avantages est que vous n’aurez normalement pas à souscrire à d’autres garanties qu’à l’assurance emprunteur décès-invalidité, contrairement à un prêt classique pour lequel on peut exiger d’autres garanties.

Néanmoins, contrairement à un prêt pour une résidence principale, vous devrez généralement montrer la viabilité de votre projet d’investissement à votre banquier qui peut être plus ou moins difficile à convaincre selon vos revenus et votre apport. 

Comment monter un dossier de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Afin d'entreprendre votre projet, il est important de bien préparer votre rendez-vous pour votre prêt et de monter votre dossier de prêt immobilier pour l’investissement locatif en prenant en compte les critères des banques et la particularité de ce type de prêt. 

Les critères des banques

Chaque banque possède ses propres critères, notamment dans la prise en compte des loyers perçus via votre investissement locatif pour le calcul de votre taux d’endettement. 

Vous devez donc bien vous renseigner auprès de chaque banque dès le début de votre démarche afin de confirmer que vous correspondez bien à leurs critères. 

Un bon exemple de dossier de prêt immobilier pour un investissement locatif démontre l’adéquation du bien immobilier souhaité avec les prix du marché, son état de saturation et le public visé au moyen de simulations et de différentes études. 

Attention au diagnostic de performance énergétique dans le choix de votre bien. Si celui-ci est classé E, F ou G, vous devrez réaliser des travaux qui permettront de faire remonter son classement… et fournir autant de devis et d’études techniques à la banque pour l’assurer de la viabilité de votre projet. 

Le taux d’endettement

Pour décider de vous accorder ou non un prêt, la banque calcule votre taux d’endettement en prenant en compte vos revenus globaux (avant imposition), les loyers qui seront perçus grâce à votre investissement et vos charges fixes (prêt pour votre résidence principale…).

Attention, les loyers perçus ne sont généralement pris en compte qu’à 70% afin de parer au risque de loyers impayés ou à la nécessité de travaux.

Une fois le total de vos revenus établi, elle calcule votre taux d’endettement en suivant selon cette formule : Charges fixes / revenus mensuels (y compris 70% du loyer perçu) x 100. 

Pour prétendre à un prêt, le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35%.

L’apport personnel

Il est souvent préférable d’effectuer votre demande de prêt avec un apport personnel. Certaines enseignes sont d’ailleurs particulièrement exigeantes sur ce point, et pourront vous demander entre 10 et 20% du prix de votre investissement (hors frais de notaire).  

De plus, même si certaines banques offrent la possibilité de financer un bien sans apport, le taux d’intérêts est généralement plus élevé pour compenser le risque encouru. 

La durée de remboursement

Pour choisir votre durée de remboursement, prenez en compte votre capacité d’emprunt, mais aussi le montant total des intérêts. 

Bien sûr, il est toujours plus intéressant de faire un prêt sur une courte durée, mais les mensualités seront alors plus conséquentes et peuvent devenir difficiles à payer en cas d'imprévu. 

Avec une durée courte (15 ans), vous optimisez votre rentabilité locative, tandis qu’avec une durée plus longue (20 ans), vous préservez votre capital personnel et votre capacité à réaliser plusieurs investissements immobiliers.

Les taux d’intérêts

Le taux d’un prêt immobilier pour un investissement locatif est souvent légèrement plus élevé que lorsqu’il s’agit d’un prêt pour acheter sa résidence principale. Encore plus s’il s’agit d’un logement neuf acheté sur plans qui représente davantage de risques.   Il est cependant toujours possible de négocier avec votre banquier en faisant jouer la concurrence. 

L’assurance de crédit immobilier

Comme mentionné plus haut, si vous souhaitez financer un investissement locatif avec un prêt, vous devrez généralement souscrire à une assurance décès et à la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). 

Cette assurance ne doit pas forcément être souscrite au sein de la banque qui assure votre financement, n’hésitez pas à bien comparer les offres. Vous pouvez aussi opter pour une garantie loyers impayés afin de sécuriser davantage votre investissement.

Si tout ceci vous semble trop complexe, n’hésitez pas à vous rendre au prochain salon Immotissimo pour en discuter avec un expert en immobilier !